Come avere due esenzioni per la casa? Doppia esenzione IMU coniugi? solo se hanno residenza e dimora abituale diverse (Corte Cost. 209/22). Il Comune verifica l’effettiva separazione. 

L’IMU, l’Imposta Municipale Unica, rappresenta un onere fiscale significativo per i proprietari di immobili in Italia. Tuttavia, la normativa prevede un’importante agevolazione: l’esenzione per l’abitazione principale, cioè la casa destinata a dimora abituale e di residenza del contribuente. Questa esenzione genera spesso dubbi quando, all’interno della stessa famiglia, in particolare tra coniugi o partner uniti civilmente, vi è la titolarità di più immobili. In tali ipotesi, come fanno i coniugi ad avere due esenzioni IMU? È possibile che marito e moglie, entrambi proprietari di un’abitazione, possano legittimamente beneficiare ciascuno dell’esonero IMU sulla propria casa, raddoppiando di fatto il risparmio fiscale?

Per anni la questione è stata oggetto di interpretazioni contrastanti e spesso restrittive da parte dell’amministrazione finanziaria e della giurisprudenza. Tuttavia, una storica sentenza della Corte Costituzionale, ripresa più volte dalla Cassazione, ha finalmente fatto chiarezza, delineando i presupposti necessari per poter fruire della doppia esenzione. Analizziamo in dettaglio quali sono queste condizioni.

Cos’è l’esenzione IMU per l’abitazione principale e a quali condizioni si applica?

L’esenzione dall’IMU è riconosciuta per l’immobile classificato come “abitazione principale” del soggetto passivo d’imposta (cioè il proprietario o titolare di altro diritto reale come usufrutto, uso, abitazione). Secondo la definizione fornita dalla legge istitutiva dell’IMU e confermata dalla giurisprudenza, un immobile può essere considerato abitazione principale, e quindi beneficiare dell’esenzione, solo se soddisfa cumulativamente due requisiti essenziali:

1. residenza anagrafica: il contribuente (possessore dell’immobile) deve avervi stabilito la propria residenza risultante dai registri anagrafici del Comune;
2. dimora abituale: il contribuente (ma non necessariamente anche i componenti del suo nucleo familiare) deve effettivamente e abitualmente dimorare in quell’immobile. Deve cioè viverci per gran parte dell’anno rendendolo, di fatto, il centro effettivo dei propri interessi personali.

La sola iscrizione anagrafica, senza l’effettiva dimora abituale, non è sufficiente per qualificare l’immobile come abitazione principale ai fini IMU.

Una coppia sposata può avere due abitazioni principali distinte e quindi due esenzioni IMU?

La sentenza n. 209 del 13 ottobre 2022 della Corte Costituzionale ha dichiarato illegittima la vecchia norma che, di fatto, legava l’esenzione a un solo immobile per nucleo familiare, anche se i coniugi avessero avuto residenze e dimore diverse. La Corte ha stabilito che il diritto all’esenzione IMU per l’abitazione principale deve essere valutato in capo al singolo possessore dell’immobile, verificando se quella persona abbia stabilito in quell’immobile la propria residenza anagrafica e la propria dimora abituale. Questo vale indipendentemente dalla situazione residenziale o abitativa degli altri membri del suo nucleo familiare, incluso il coniuge e dalla collocazione geografica dell’immobile. Di conseguenza, se entrambi i coniugi soddisfano individualmente questi requisiti in immobili diversi, possono entrambi beneficiare dell’esenzione. E ciò vale sia per le case situate nello stesso Comune che in Comuni differenti (Cass. ord. n. 9620/2025).

Quali sono le condizioni per ottenere la doppia esenzione IMU come coniugi?

Per poter legittimamente usufruire di due distinte esenzioni IMU per abitazione principale all’interno dello stesso nucleo coniugale, è assolutamente necessario che si verifichino e siano dimostrabili le seguenti condizioni per entrambi i coniugi, ciascuno in relazione all’immobile per cui chiede l’esenzione:

1. possesso dell’Immobile: ciascun coniuge deve essere possessore (proprietario o titolare di altro diritto reale) dell’immobile per cui chiede l’esenzione;
2. residenza anagrafica distinta: i due coniugi devono avere la propria residenza anagrafica registrata nel proprio immobile;
3. dimora abituale effettiva e separata: questo è il punto più delicato e spesso oggetto di verifica da parte della polizia locale. I due coniugi devono effettivamente vivere abitualmente in due immobili diversi. La loro dimora abituale, il centro reale della loro vita quotidiana, deve essere separata e coincidere con la rispettiva residenza anagrafica.

Se anche solo una di queste condizioni (soprattutto la terza) non è soddisfatta per uno dei due coniugi, la doppia esenzione non spetta.

La possibilità di doppia esenzione vale anche se le due case dei coniugi si trovano nello stesso Comune?

Come anticipato sopra, la sentenza della Corte Costituzionale 209/2022 ha eliminato ogni riferimento al Comune di ubicazione degli immobili come fattore discriminante. Precedentemente, molte interpretazioni negavano la doppia esenzione se le case erano nello stesso Comune, presumendo che fosse impossibile per un nucleo familiare avere due dimore abituali nella stessa città. Ora, invece, la localizzazione degli immobili (stesso Comune o Comuni diversi) è irrilevante. L’unico criterio valido è la verifica fattuale e separata, per ciascun coniuge, della coincidenza tra residenza anagrafica e dimora abituale in immobili distinti.

Come fa il Comune a verificare se la “dimora abituale” dichiarata è quella effettiva e non solo una residenza di comodo?

Se la residenza è facilmente verificabile attraverso una verifica nei registri anagrafici, la dimora abituale è un concetto di fatto che non viene iscritto in alcun atto pubblico. Tuttavia, i Comuni dispongono di diversi strumenti per contrastare comportamenti elusivi e verificare la reale situazione abitativa dei contribuenti:

- analisi dei consumi delle utenze: bollette di luce, acqua, gas, tassa rifiuti (TARI). Consumi energetici o idrici molto bassi o quasi nulli presso una delle presunte abitazioni principali sono un forte indicatore che lì non vi sia una dimora abituale. Le società fornitrici delle utenze domestiche sono tenute a fornire le ultime fatture al Comune che ne faccia richiesta per effettuare un controllo;

- controlli della Polizia Locale: sopralluoghi presso le abitazioni per accertare la presenza effettiva delle persone;

- incrocio di banche dati: confronto con informazioni provenienti da altre amministrazioni (Agenzia delle Entrate per domicilio fiscale, INPS, Motorizzazione Civile, ecc.).

In caso di accertamento da parte del Comune, spetta al contribuente dimostrare la sussistenza dei requisiti per l’esenzione, in particolare l’effettività della dimora abituale separata.

Cosa succede se io e mio/a coniuge abbiamo formalmente residenze anagrafiche diverse ma, di fatto, viviamo insieme in una sola delle due case?

Se i coniugi convivono per gran parte del tempo (a prescindere da brevi periodi di lontananza per lavoro), manca il requisito fondamentale della dimora abituale effettiva e separata per almeno uno dei due coniugi. La coppia allora avrà diritto a una sola esenzione IMU e questa spetterà sull’immobile indicato dalla coppia scelta: una recente modifica legislativa lascia infatti i coniugi liberi di individuare quale casa eleggere come “dimora abituale” e ottenere su di essa l’esenzione IMU, a prescindere quindi dalla effettiva dimora abituale di entrambi.

L’altro immobile sarà considerato invece a tutti gli effetti una seconda casa ai fini IMU e quindi soggetto all’imposta con le aliquote ordinarie.

Stabilire residenze anagrafiche fittizie al solo scopo di ottenere indebitamente la doppia esenzione è un comportamento elusivo. Se il Comune lo accerta (ad esempio tramite i controlli sui consumi), procederà al recupero dell’IMU non versata negli anni precedenti, maggiorata di sanzioni e interessi.

Coppia costretta a vivere separati per reali motivi di lavoro (o altre cause oggettive): possiamo avere un doppio esonero IMU?

La sentenza della Corte Costituzionale mira proprio a tutelare queste situazioni. Se la diversa residenza anagrafica e la diversa dimora abituale dei coniugi sono conseguenza di esigenze reali e comprovabili, come ad esempio:

- motivi di lavoro che impongono a uno dei coniugi di vivere stabilmente in un’altra città o regione;

- esigenze di cura o assistenza a familiari non autosufficienti che richiedono una presenza costante altrove;

- altre cause di forza maggiore o situazioni particolari che rendono oggettivamente necessaria una vita familiare “a distanza”.

In questi casi, se ciascun coniuge dimostra di avere effettivamente il centro della propria vita quotidiana nell’immobile in cui ha la residenza, la doppia esenzione IMU è pienamente legittima, perché riflette una situazione di fatto genuina e non artificiosa.

Se solo uno dei coniugi è proprietario dell’immobile dove vive l’intera famiglia, come funziona l’esenzione IMU?

Se l’immobile dove l’intero nucleo familiare ha stabilito la propria residenza anagrafica e dimora abituale è di proprietà (o posseduto ad altro titolo idoneo) di uno solo dei coniugi, l’esenzione IMU per abitazione principale si applica a quell’unico immobile, a condizione che anche il coniuge possessore vi abbia residenza e dimora. Il fatto che l’altro coniuge sia magari proprietario di un secondo immobile (es. una casa al mare, un appartamento ereditato, ecc.) in cui però nessuno della famiglia vive abitualmente, è irrilevante ai fini dell’esenzione: quel secondo immobile sarà soggetto a IMU come seconda casa.